AP – Caracas, 21 de noviembre de 2024-. Las ventas de viviendas previamente ocupadas en Estados Unidos aumentaron en octubre, registrando la primera ganancia anual en más de tres años, con compradores alentados por la disminución de las tasas y un aumento en las propiedades disponibles en el mercado.
Las ventas de viviendas existentes aumentaron un 3,4% el mes pasado, desde septiembre, hasta una tasa anual ajustada por temporada de 3,96 millones, según informó el jueves la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés). Eso iguala el ritmo anual registrado en julio.
Las ventas aumentaron un 2,9% en comparación con octubre del año pasado, representando la primera ganancia interanual desde julio de 2021. Las últimas ventas de viviendas superaron el ritmo de 3,93 millones que los economistas esperaban, según FactSet.
Los precios de las viviendas aumentaron en una base anual por decimosexto mes consecutivo. El precio de venta mediano nacional aumentó un 4% respecto al año anterior, alcanzando los 407.200 dólares.
“Lo peor de la caída en las ventas de viviendas podría haber terminado, con un aumento en el inventario que lleva a más transacciones”, dijo Lawrence Yun, el economista jefe de la NAR.
Aún así, con solo dos meses más para terminar este año, las ventas de viviendas existentes están en camino de ser las más bajas desde 1995, dijo Yun.
El mercado inmobiliario de Estados Unidos ha estado en una caída de ventas que se remonta a 2022, cuando las tasas hipotecarias comenzaron a subir desde los bajos niveles de la era pandémica. Las ventas de viviendas existentes se hundieron a un mínimo de casi 30 años el año pasado cuando la tasa promedio en una hipoteca a 30 años se disparó a un máximo de 23 años de casi el 8%, según el comprador de hipotecas Freddie Mac.
La tasa promedio en una hipoteca a 30 años cayó a un mínimo de dos años del 6,08% en septiembre, cuando probablemente se firmaron muchos de los contratos de compra de viviendas que se vendieron oficialmente en octubre. Pero ha estado subiendo principalmente desde entonces, alcanzando el 6,78% la semana pasada.
Los economistas predicen que las tasas hipotecarias seguirán siendo volátiles este año, pero generalmente pronostican que se mantendrán alrededor del 6% en 2025.
Eso puede no ser lo suficientemente atractivo para incentivar a los propietarios actuales que compraron o refinanciaron a tasas muy bajas a vender. Más del 80% de los propietarios con hipoteca tienen una tasa existente por debajo del 6%, según Realtor.com.
Una mayor selección de propiedades en el mercado a medida que las ventas se desaceleraron este año ha sido un punto positivo para los compradores de viviendas. Había 1,37 millones de viviendas no vendidas a finales de octubre, un aumento del 0,7% desde septiembre y del 19,1% desde octubre del año pasado, dijo la NAR.
Eso se traduce en un suministro de 4,2 meses al ritmo de ventas actual, que es inferior a los 4,3 meses en septiembre, pero superior al ritmo de 3,6 meses a finales de octubre del año pasado. Tradicionalmente, un suministro de 5 a 6 meses se considera un mercado equilibrado entre compradores y vendedores.
Otro factor que ayuda a aumentar el inventario de viviendas en el mercado: las propiedades están tardando más en venderse que hace un año.
Las viviendas típicamente permanecieron en el mercado durante 29 días el mes pasado antes de ser vendidas, frente a los 28 días en septiembre y los 23 días en octubre del año pasado.
Mientras que el número de viviendas en venta ha estado aumentando este año, el inventario del mercado inmobiliario sigue estando muy por debajo de los niveles previos a la pandemia. Había alrededor de 1,8 millones de viviendas no vendidas en el mercado en octubre de 2019.
“Aún necesitamos otro 30% de crecimiento en el inventario para volver a las condiciones previas al COVID”, dijo Yun.
El inventario limitado, especialmente en el rango de precios más asequibles de un mercado dado, ayuda a impulsar los precios. Esa es una razón por la que los compradores de vivienda por primera vez, que no tienen ningún patrimonio en la vivienda para aportar a su pago inicial, siguen teniendo dificultades para poder comprar una vivienda.
Ellos representaron solo el 27% de todas las viviendas vendidas el mes pasado. Eso es más que el 26% en septiembre, pero menos que el 28% en octubre del año pasado. Históricamente, los compradores por primera vez han representado el 40% de las ventas.
Los compradores de viviendas que pueden permitirse el lujo de evitar las tasas hipotecarias y pagar en efectivo por una vivienda representaron el 27% de las ventas el mes pasado, menos que el 29% de hace un año.
Mientras que los propietarios existentes han superado el aumento de las tasas hipotecarias y los precios de las viviendas utilizando sus fuertes ganancias en el patrimonio de la vivienda, los compradores por primera vez han tenido que ahorrar más tiempo para un pago inicial, a menudo retrasando cuándo compran su primera vivienda por varios años.
Es por eso que los estadounidenses que pueden permitirse comprar una vivienda están envejeciendo. La edad media de los compradores de viviendas entre julio de 2023 y el pasado junio subió a 56, la más alta en registros que datan de 1981, según la NAR. La edad media de los compradores por primera vez subió a 38 en el mismo período. Históricamente, la edad media de los compradores de viviendas en Estados Unidos ha sido de unos 44 años.
